Носеща стена, преустройство и разрешение за ремонт на апартамент

Най-честият въпрос преди ремонт с преустройство звучи просто: може ли тази стена да падне. Отговорът рядко е толкова прост, защото зависи от три различни неща – дали това е носеща стена, дали през нея минават общи инсталации и дали намесата изисква разрешение за строеж.

Тази статия обяснява как се разпознава носеща стена, какво обикновено е възможно в панелен и в монолитен блок, кога ремонтът минава през главния архитект и кога е нужно съгласието на съседите. Целта е да знаете какво да поискате и от кого, преди да сте наели майстори.

Какво е носеща стена и защо има значение

Всяка носеща стена е част от конструкцията на сградата. Тя поема теглото на плочите, на стените над нея и на покрива и го предава надолу към основите. Заедно с плочите, колоните и шайбите тя осигурява и устойчивостта на сградата при земетресение.

Неносещата стена, наричана още преграда, само разделя помещения и носи собственото си тегло. Затова тя може да бъде премахната, без това да застраши сградата – но едва след като се провери какво минава през нея.

Разликата има значение не само за безопасността. Премахването на носеща стена променя начина, по който натоварванията се разпределят в целия блок. Ефектът не се вижда веднага и не винаги се проявява в същия апартамент – пукнатини могат да се появят етаж по-нагоре или при съседа. Това е и причината законът да третира такава намеса като строеж, а не като ремонт.

Как да разберете дали стената е носеща

Има признаци, които подсказват, и един начин, който дава сигурност.

Признаци, че една стена най-вероятно е носеща:

• Външна стена или стена между два съседни апартамента.
• Стената продължава на същото място на етажите над и под вас.
• Видимо е по-дебела от вътрешните прегради.
• При почукване звучи плътно, без кухини.
• Върху нея стъпва плоча или греда, което понякога личи по тавана.

Признаци за преграда: тънка стена с кух звук при почукване, изградена от газобетон, тухла „четворка“ или гипсокартон, често добавена по-късно и несъвпадаща с разпределението на съседните етажи.

Всичко това е само ориентир. Сигурният начин е един: конструктивната част от проекта на сградата, която се съхранява в архива на района по местонахождение на имота, разчетена от инженер-конструктор. Конструкторът казва не само дали става дума за носеща стена, а и дали в нея е допустим отвор, с какви размери и с какво усилване.

Не разчитайте на това, че „съседът го е направил“. Едно вече извършено преустройство в блока не е доказателство нито че е законно, нито че е безопасно за вашия апартамент.

Какво да очаквате според типа сграда

Тип сграда	Какво обикновено означава това за стените
Панелна	Стените са носещи елементи от сглобяемата конструкция. Премахване по правило отпада; отвор е възможен само ако конструктор го допусне по проекта на конкретната серия.
ЕПК	Носещи са стените и плочите. Възможностите са ограничени и се преценяват по проекта.
Монолитна със скелет	Товарите се поемат от колони, греди и шайби. Част от вътрешните стени са прегради и по-често подлежат на премахване след проверка.
Тухлена (стара масивна)	Външните и част от вътрешните стени са носещи. По-късно добавените тънки прегради обикновено не са.

При всички типове важи едно и също: видът на сградата стеснява очакванията, но не замества проверката по проект.

Неносеща стена, която пак не се пипа

Дори когато стената не носи тежест, в нея може да има неща, които обслужват цялата сграда и са обща част:

• Вертикални щрангове за вода и канализация, които обслужват целия вход.
• Вентилационни канали от банята и кухнята, минаващи през всички етажи.
• Комини и димоотводи.
• Електрически магистрали към други апартаменти.

Затварянето или изместването на такъв канал създава проблем на целия вход – от липса на тяга и мухъл в банята до теч, който се открива трудно. Проверката какво минава през стената е част от огледа, преди да се поръча зидария или монтаж на гипсокартон.

Кога ремонтът изисква разрешение и кога не

Границата минава между ремонт и преустройство. Законът за устройство на територията изрично изважда текущия ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации от случаите, за които се иска разрешение за строеж. Когато обаче се стигне до конструкцията, до нови отвори, до промяна на предназначението на помещения или до общите части, намесата е строеж и минава по общия ред – одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж от главния архитект.

Обикновено НЕ изисква разрешение		Изисква проект и разрешение
Боядисване, шпакловка, мазилки		Премахване или преместване на стена
Смяна на подови настилки и замазка		Нов отвор за врата в носеща стена
Нови плочки в баня и кухня		Промяна на предназначението на помещение
Подмяна на санитария и уреди		Преместване на баня или кухня
Подмяна на инсталации в рамките на жилището		Намеса в общи части и щрангове
Смяна на интериорни врати		Присъединяване на обща част към жилището
	Много публикации в интернет цитират стара редакция на закона, в която вътрешните преустройства са изрично изброени сред изключенията. Днешният текст е друг, а конкретният случай се преценява от главния архитект на района. Затова, преди да планирате преустройство, потвърдете режима в района по местонахождение на имота. Контролът по строителството се осъществява от ДНСК.

Преустройство с конструктивни промени – какъв е редът

Когато преустройството засяга конструкцията, редът е следният:

1. Становище от инженер-конструктор – възможно ли е изобщо, при какви размери и с какво усилване.
2. Инвестиционен проект – най-често части „Архитектурна“ и „Конструктивна“, при нужда и ВиК и електро, с описание на съществуващото положение.
3. Съгласия от етажната собственост – когато обхватът го изисква (виж следващата секция).
4. Заявление до общината – в София в района по местонахождение на имота, заедно с документ за собственост и проекта.
5. Разрешение за строеж от главния архитект.
6. Изпълнение строго по одобрения проект, с усилванията, които конструкторът е предвидил.

Стъпките отнемат време и е логично да се стартират най-рано – паралелно с планирането на бюджета, а не след като къртачите са на обекта. Мястото на преустройството в общия график е описано в основен ремонт на апартамент в 15 стъпки.

Кога е нужно съгласие на съседите

Апартаментът е част от етажна собственост и някои намеси изискват съгласието на останалите собственици. Законът различава два случая.

Съгласие не се иска, когато преустройството остава в рамките на собствения обект: не се променя предназначението на помещенията, не се отнемат общи помещения и площи и не се изменят съществено общите части на сградата, а вътрешните инсталации се свързват с общите мрежи по обичайния начин.

Съгласие се иска извън тези случаи. Тогава са необходими решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта. Когато се завземат общи части, е нужно съгласието на всички собственици с нотариална заверка на подписите, а за присъединяване на обща част към жилището – и договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма.

На практика това означава, че разговорът със съседите и домоуправителя е част от подготовката, а не формалност накрая. Същото важи и при подмяна на общите щрангове, която често върви заедно с ремонт на баня или ВиК услуги.

Какво рискувате при незаконно преустройство

Рисковете са три и всеки от тях излиза по-скъп от процедурата:

• Конструктивен. Пукнатини по стени и плочи, провисване, отслабена сграда при земетресение. Щетите често се появяват в съседни апартаменти, а отговорността остава за този, който е извършил намесата.
• Административен. Незаконното преустройство подлежи на премахване за сметка на собственика и се санкционира по ЗУТ.
• Имуществен. Разминаването с одобрените книжа излиза наяве при продажба, при ипотека и при отразяване в кадастъра. Купувачът или банката спират сделката, докато въпросът не се уреди.

Ако вече сте купили апартамент с чуждо преустройство, проверете какво е било одобрено, преди да строите върху него. Това е една от грешките при ремонт на апартамент, които излизат най-скъпо.

Какво да направите, преди да започнете

1. Извадете документите на сградата: конструктивна част от проекта от архива на района, схема на инсталациите, документ за собственост.
2. Поканете инженер-конструктор на оглед и поискайте писмено становище, а не устно мнение.
3. Уточнете какво минава през стената – щрангове, вентилация, комин, електро.
4. Проверете в района по местонахождение какъв режим се прилага за вашия случай.
5. Съберете нужните съгласия от етажната собственост, ако обхватът го изисква.
6. Чак тогава договаряйте изпълнението, сроковете и цената с фирмата.

Как помага Чичи

Чичи изпълнява ремонти на жилища, офиси и търговски обекти в София. При преустройство работим по одобрения проект и с усилванията, предвидени от конструктора, а не „на око“.

• Зидария – нови прегради от тухла и газобетон, зазиждане на ненужни отвори.
• Монтаж на гипсокартон – леки преградни стени там, където тухлената зидария е излишно натоварване за плочата; ориентир за труда има в статията монтаж на гипсокартон – цена на квадрат.
• Кърти, чисти, извозва – контролиран демонтаж и извозване на строителните отпадъци.
• Ремонт на апартамент и ремонт на кухня – цялостно изпълнение след преустройството.
• Електро услуги и ВиК услуги – когато новото разпределение мести контакти, осветление и водопровод.

Ако още сте на етап идея, вижте и пълното ръководство за цялостен ремонт на апартамент.

Заявете безплатен оглед Ще погледнем стените, инсталациите и документите, ще кажем какво изисква проект и ще получите оферта с фиксирана цена. Обадете се: 0877 664 255   |   Заявете безплатен оглед

Често задавани въпроси

Статията е с информационна цел и не представлява правен съвет. Нормативната уредба се променя, а всеки случай се преценява конкретно – за вашия апартамент се консултирайте с инженер-конструктор и с района по местонахождение на имота.